Реконструкция с надстройкой

Реконструкция с надстройкой 25.11.2014 19:14

Эта невзрачная четырехэтажка 1958 года постройки расположена на улице Мишина, 32. Тихий, плотно застроенный райончик недалеко от станции метро «Динамо».

 

И вдруг - нагромождение строительной техники, шум, грязь… 27 мая Мосгосстройнадзор выдал разрешение на строительство здесь еще четырех этажей с мансардой.
Первый заместитель руководителя Департамента градостроительной политики Олег Рындин считает, что такой проект для нашего города оптимален. По его словам, в последние годы предпринималось немало попыток
надстраивать жилые дома, но все они терпели фиаско. Находились богатые инвесторы, готовые соорудить мансарды и облагородить внешний вид того или иного дома. Появлялись ушлые ребята с тугими кошельками, сулившие жителям золотые горы. Однако люди встречали все эти инициативы в штыки. Потому что за ними крылся чей-то банальный коммерческий интерес.
В данном случае подход был совсем иной. Как и интерес.
- Это инициатива самих жителей и товарищества собственников жилья, и наша задача состояла в том, чтобы помочь им в реализации этого проекта, - подчеркнул Олег Рындин. - Урегулировать все аспекты земельных отношений, проектирования, экспертизы и т.д. Но мы поддержали проект тогда, когда все вопросы между самими собственниками жилья были решены. Неудачи предыдущих подобных проектов как раз и крылись в несогласованности. Мы могли принять любые проекты, но без поддержки людей они были обречены на провал. Насильно осчастливить никого нельзя… На улице Мишина жильцы решили осчастливить себя сами. Основной интерес тех, кто захотел вложиться в реконструкцию своего дома, в том, чтобы улучшить жилищные условия, то есть получить в надстроенных этажах еще по одной квартире.

Всего после реконструкции здесь появится 30 квартир общей площадью 2222 кв. метра. Не останутся внакладе и остальные. Кто-то заимеет дополнительную лоджию или эркер, у кого-то увеличится в размерах кухня. Не говоря уже о благоустройстве двора и двухуровневом подземном паркинге на 46 машиномест.

Реконструкция подразумевает надстройку новых этажей на несущих пилонах, что позволяет исключить дополнительную нагрузку на существующие конструкции дома. Сейчас на объекте укреплен существующий фундамент с помощью буронабивных свай, на которых размещаются опоры для надстраиваемых этажей. Затем для размещения опор под них возведут еще и новый фундамент.
Улучшить жилищные условия предполагается за счет утепления фасадов, увеличения площади квартир путем пристройки летних помещений, проведения капремонта дома с заменой его инженерных коммуникаций. В доме наконец-то появится лифт.
Руководитель ТСЖ «Мишина-32» Гарри Куренков не скрывает, что в основе этой инициативы - прагматические интересы жильцов. За те шесть лет, что они продвигают свой проект, в доме народилось 10 новых москвичей, а в мир иной ушел только один. Многим стало тесно в малогабаритных квартирках, людей стал остро волновать жилищный вопрос. И когда появилась возможность решить его таким вот образом, все проголосовали «за». На общедомовом собрании выяснилось, что почти 80 процентов собственников нуждаются в новых квадратных метрах и готовы финансировать их строительство. Остальных устроила перспектива бесплатно «прирасти» лоджией или эркером. По словам Гарри Куренкова, в результате реконструкции площадь каждой из 16 имеющихся квартир увеличится в среднем на 18 метров. Кто же будет против такого возражать?!
Благо и новый Жилищный кодекс дал собственникам право проводить не только капремонт дома, но и его реконструкцию. Правда, для этого пришлось создать ТСЖ. Не фиктивное, а реально действующее. Под конкретную задачу.
Эксперимент осуществляется без отселения жильцов. Разумеется, это доставляет определенные неудобства. Но люди знают, ради чего терпят…
Плюсом является и то, что деньги жильцам-инвесторам надо вкладывать не сразу, а поэтапно. Сначала на проект, потом на инженерию и т.д. Для представителей среднего класса, в основном и проживающих в реконструируемом доме, это немаловажно. Потому что есть возможность не вступать в кабальную ипотеку, а зарабатывать и делать регулярные взносы. К тому же новую жилплощадь люди получат фактически по себестоимости (60 тысяч за квадратный метр), потому что
здесь нет посредников в виде банков или риэлторов. При этом собственники изначально договорились, что каждая семья в надстроенных этажах может выкупить не более одной двухкомнатной квартиры.

Иными словами, целый этаж купить не получится. Чтобы соблюсти принцип равных возможностей.
- Итоговая сумма реализации проекта по смете вроде бы большая - 197 миллионов рублей, - говорит Гарри Куренков. - Но если разделить ее на шесть лет, то она становится приемлемой. Сейчас ежегодно мы выплачиваем всем домом порядка 600 - 700 тысяч рублей.
Проект реконструкции дома разработал ГУП «МНИИТЭП». Он уже прошел экспертизу и государственную регистрацию и включен в подпрограмму «Реновация существующей жилой застройки» госпрограммы «Жилище» на 2012 - 2016 годы.
По словам Олега Рындина, Департамент градостроительной политики на этом примере учтет все нюансы, возникающие в ходе совместной работы с собственниками жилья. И, возможно, выпустит методическое пособие, которое поможет другим ТСЖ пройти по этой проторенной дорожке более оперативно. Но главное в департаменте
усвоили уже сейчас: без поддержки жителей городить огород, как говорится, не имеет смысла.
Немаловажно и то, что, в отличие от программы капитального ремонта жилого фонда, город не вкладывает в такие проекты ни копейки. В так называемых зонах стабилизации (то есть тех районах Москвы, где новое строительство не планируется) немало жилых зданий, в которых технически можно реализовать такие проекты. Выглядят они сегодня, мягко говоря, невзрачно. И если с помощью самих москвичей здесь появится жилье совершенно иного класса, что же в этом плохого?
- Этот дом на улице Мишина наверняка простоял бы еще десятки лет, - заметил Олег Рындин. - Но если у жильцов появилось желание его реконструировать, почему мы должны этому препятствовать? Думаю, за 6 - 7 месяцев такой проект реализовать вполне по силам.
Лишь бы подобные градостроительные эксперименты не приводили к переуплотнению и перенаселению тех самых зон стабилизации. По словам Рындина, градостроительный план земельного участка ограничивает нормы уплотнения 25 процентами. А в данном случае ТСЖ «Мишина-32» уложилось в 16 процентов.
Но по соседству с реконструируемым домом немало его собратьев. Жильцы которых с интересом наблюдают сейчас за экспериментом. Они, похоже, тоже не прочь осчастливить себя подобным образом. Однако в этом случае жителей в престижном районе САО прибавится на порядок.
Не придется ли за их счет реконструировать и улично-дорожную сеть? И чем обернется такая точечная реконструкция? Видимо, на эти вопросы и позволит ответить начавшийся эксперимент.