Главная \ Новости \ Реновация? Реконструкция!

Реновация? Реконструкция!

« Назад

Реновация? Реконструкция! 30.09.2017 15:13

Когда в Москве заговорили о реновации, то само это слово поначалу ассоциировалось с обновлением, с чем-то, что кардинально меняет сам дом. Но всем быстро стало понятно, что реновация в представлении московских властей – это нечто совсем иное, связанное, в первую очередь, с разрушением. Тем не менее, существует и реальная возможность обновления нынешних пятиэтажек - их реконструкция. Этот путь был уже ранее опробован и в Москве, и в Калининграде, в Восточной части Германии (на территории бывшей ГДР), в странах Балтии. Существуют разные проекты реконструкции пятиэтажек, для каждого дома подбирается свой индивидуальный проект. Специалисты утверждают, что реставрация дома обходится гораздо дешевле его сноса и строительства нового. При этом жители остаются в своём привычном районе, и часто работы проводятся без отселения. Чтобы это было интересно инвесторам, дом может быть надстроен несколькими этажами, жильё в которых будет потом продано и окупит затраты по реставрации дома. А жители дома могут приобрести дополнительные квартиры в своём доме по льготной цене, ненамного превышающей себестоимость.

f7492f07e3a0d55a1483fbcb3a243e9f.jpg

Эскиз дома после реконструкции

Жители пятиэтажек, которые сумели выйти из реновации, стали задумываться о том, что им делать со своим домом дальше. Многим очевидно, что если жители дома сумели отбиться от сноса сейчас, это вовсе не означает, что от них отстали навсегда и больше никогда к их дому не подступятся. Да и проблемы старения коммуникаций и небольших площадей квартир остаются. Поэтому реставрация может оказаться хорошим вариантом. Тем более, что этим занимаются довольно давно, но пока в небольших масштабах.

Многие слышали про пример дома №32 на ул. Мишина в Москве, где ещё в 2012 году по инициативе жителей была проведена реконструкция с надстройкой 4-этажного дома до 9 этажей (включая мансардный этаж). Есть пример реконструкции типового панельного дома №4 на Химкинском бульваре в столице, который был надстроен тремя этажами плюс мансардный этаж. При этом площадь существующих квартир увеличилась в среднем на 18 кв.м. за счёт обстройки дома внешним периметром новых стен, которые становятся несущими для надстроенных этажей. Так что успешные примеры реализации таких проектов есть как в Москве и Подмосковье (в Лыткарино, к примеру), так и в других городах России.

da8a7685c8d17e7b9a3355f4a7bcf219.jpg

Каждый вторник и четверг вечерам в офис компании «Городская реконструкция пятиэтажек» приходят жители. Компания существует более двух лет и занимается продвижением идеи реконструкции пятиэтажных домов, беря на себя роль и организатора процесса, и посредника между жителями, городом и застройщиком. Компания ведёт проект с самого начала (помощь жителям в проведении собраний) до финала – сдачи дома госкомиссии. «Мы находим архитекторов, которые составят проект для конкретного дома, в этом нам помогает архитектурная мастерская Алексея Кротова. Есть разные участники процесса – жители, застройщик, которого предоставляет город (это обязательное условие), Москомархитектура. Каждый участник процесса (ЖСК, жители, застройщик, инвесторы и т.д.), выполняющий свой объём работ, получает свои квартиры, которые потом продаёт. Застройщик за свои услуги может взять деньгами, а может построенными площадями, которые потом сможет продать. Наша компания также получает за свои услуги определённые площади, которые потом может реализовать на рынке», – поясняет схему работы генеральный директор «Городской реконструкции пятиэтажек» Валерий Чернышов. По его наблюдениям, к реконструкции отношение жителей пятиэтажек постепенно меняется, и запустила этот процесс начавшаяся реновация.

«Реновация изменила отношение жителей к такой возможности, как реконструкция. Раньше было очень тяжело работать, потому что жители вообще ничего не хотели, от наших предложений отбивались – отстаньте, не трогайте нас. Сейчас люди стали понимать возможности, которые открывает эта программа, хотя по-прежнему, и это видят уже собственники, некоторых соседей тяжело уговорить что-то изменить», – рассказывает Валерий Чернышов корреспонденту Activatica.org уже после того, как закончилась очередная встреча с жителями пятиэтажек. На столе лежат текущие проекты для нескольких домов, книги и учебники по реконструкции домов – ведь реконструкцией, в действительности, архитекторы начали заниматься довольно давно.

03a6938a40795f955e9fc47b66ade1c3.jpg

По словам Валерия Чернышова, в Москве насчитывается больше тысячи реконструированных, надстроенных домов: было надстроено много сталинских домов, на многих домах появлялись мансардные этажи. Сейчас актуальность этого подхода только повышается, и этим занимаются не только в Москве. К примеру, в Калининграде сделали два очень интересных проекта. Да и в Москве реконструкцией пятиэтажек, оказывается, занимаются давно: на 2-Владимирской улице более 20 лет назад было реконструировано шесть домов.

Как только в Москве заговорили о реновации, с февраля 2017 года в ГРП стало поступать много обращений, люди пытались понять, что происходит. «У нас тут собирались полные залы, мы и сейчас проводим для жителей встречи два раза в неделю. Люди начинают разбираться – что происходит, кто живёт вокруг них и что с их домом делать дальше – попадать в программу реновации или пройти процесс реконструкции», – говорит Валерий Чернышов.

Весь процесс занимает не менее двух лет, из которых первый год уходит на проведение собраний жителей и оформление документации, примерно 10 месяцев занимают сами работы и два месяца приёмка дома Госкомиссией. Для того, чтобы запустить процесс реконструкции, прежде всего в доме нужно организовать жилищно-строительный кооператив (ЖСК), потому что город выдает разрешительные документы только ЖСК, который и нужно создать на период строительства. Для его создания необходимо минимум 5 человек. В ЖСК вступают те, кто собирается покупать дополнительное жильё в этом доме, остальные жители остаются просто собственниками своих квартир. При этом ЖСК обязательно надо зарегистрировать в налоговой инспекции, налогом его деятельность не облагается. Если в доме уже есть ТСЖ, то оно может существовать параллельно, для управления домом.

c26e73df155c90bec9b0a36107b28660.jpg

Потом надо провести в общей сложности 5 общих собраний жителей:

первое – общее собрание о вступлении в программу;

второе – рассмотрение вопроса о земле, на всё время реконструкции земля на два года передаётся застройщику для проведение всех работ;

третье – обсуждение инфраструктуры дома: какие ставить лифты, какими будут проводка и все коммуникации, каким будет фасад дома и т.д. На этой стадии надо посчитать и все возможные затраты;

четвёртое собрание – выбор компании-застройщика, которого предоставляет только город.

На всех этих собраниях нужно набрать 2/3 голосов.

Пятое собрание – соблюдение техники безопасности при проведении работ. Кто-то захочет уехать на весь срок реконструкции, а кто-то остается жить в доме, при этом надо соблюдать технику безопасности. Из квартиры нельзя будет выйти в любой момент, когда захочется, а только в определённые часы. При этом, независимо от того, останутся люди жить в доме или захотят пожить на съёмной квартире, каждая семья получает компенсацию около 40 тысяч рублей в месяц. Мебель из квартир вывозить не надо.

Год назад, до начала реновации, в Москве было организовано всего 12 ЖСК для проведения реконструкции. За этот год организовано уже 40 новых ЖСК и примерно в 150 домах люди начали проводить собрания. Хотя за год и произошёл более чем троекратный рост, но для Москвы это всё равно пока мизерное количество. Основная причина – жители очень плохо договариваются между собой. Ну и о такой возможности, как реконструкция, далеко не все знают.

79d9bdfdcf520e06eba1629cc149deeb.jpg

Валерий Чернышов два раза в неделю встречается с жителями пятиэтажных домов

«Основная трудность – это мы сами, потому что мы очень трудно договариваемся, плохо верим в свои силы и больше верим негативу, слухам, догадкам. У нас очень много страхов, возможно, люди излишне много смотрят телевизор. Мы тут даже плакат вешали – «Выключи телевизор, включи мозги». Страх нас парализует, и поэтому за нас кто-то решает. Если дом вышел из программы реновации, то не надо ждать, пока он через 20-25 лет перейдёт в аварийное состояние, надо решать, что делать с домом. И реконструкция даёт такую возможность. Но придётся потерпеть пыль, шум, грязь», – полагает Валерий Чернышов.

Поэтому, прежде всего, нужна команда инициативных жителей, которые запустят процесс и начнут работу среди соседей, возьмутся за организацию ЖСК и за проведение собраний. Потом приглашённые специалисты сделают экспертизу состояния дома.

d7964821ef130473731818a3b3295ee2.jpg

Сам дом обстраивается снаружи новыми стенами, которые станут несущими для надстроенных этажей. За счёт этих внешних стен увеличивается площадь всех существующих в доме квартир, а изменение существующей планировки для каждой квартиры рассматривается отдельно. Потом разбирают крышу и над ней кладут мощное перекрытие. Затем дом надстраивают дополнительными площадями. В доме заменяются на новые все коммуникации, ставится лифт. Для жителей дома все работы проводятся бесплатно. Если кто-то из жителей захочет купить дополнительное жильё в одном из надстроенных этажей, то на начальном этапе стоимость нового жилья составляет 86 тыс руб/кв.м. Эта стоимость будет расти поэтапно, по графику, но не превысит для жителей дома 174 тыс руб/кв.м.

Потолки на всех этажах должны быть одинаковые, и если сейчас в доме высота потолков 3 м, то и в надстроенных этажах они должны быть такими же. После реконструкции срок службы дома продлевается на 100-150 лет.

Кстати, жители нескольких домов на ул. Шверника, про которые Activatica писала в марте, уже провели у себя собрания, и для них уже готовятся проекты реконструкции. В тех домах ещё при постройке существовали лифтовые шахты, хотя самих лифтов не было. После реконструкции с надстройкой в этих шахтах будут установлены лифты.


Комментарии


Комментариев пока нет

Добавить комментарий *Имя:


E-mail:


*Комментарий: