Реновация? Реконструкция!

Когда в Москве заговорили о реновации, то само это слово поначалу ассоциировалось с обновлением, с чем-то, что кардинально меняет сам дом. Но всем быстро стало понятно, что реновация в представлении московских властей – это нечто совсем иное, связанное, в первую очередь, с разрушением. Тем не менее, существует и реальная возможность обновления нынешних пятиэтажек - их реконструкция. Этот путь был уже ранее опробован и в Москве, и в Калининграде, в Восточной части Германии (на территории бывшей ГДР), в странах Балтии. Существуют разные проекты реконструкции пятиэтажек, для каждого дома подбирается свой индивидуальный проект. Специалисты утверждают, что реставрация дома обходится гораздо дешевле его сноса и строительства нового. При этом жители остаются в своём привычном районе, и часто работы проводятся без отселения. Чтобы это было интересно инвесторам, дом может быть надстроен несколькими этажами, жильё в которых будет потом продано и окупит затраты по реставрации дома. А жители дома могут приобрести дополнительные квартиры в своём доме по льготной цене, ненамного превышающей себестоимость.

Эскиз дома после реконструкции

Жители пятиэтажек, которые сумели выйти из реновации, стали задумываться о том, что им делать со своим домом дальше. Многим очевидно, что если жители дома сумели отбиться от сноса сейчас, это вовсе не означает, что от них отстали навсегда и больше никогда к их дому не подступятся. Да и проблемы старения коммуникаций и небольших площадей квартир остаются. Поэтому реставрация может оказаться хорошим вариантом. Тем более, что этим занимаются довольно давно, но пока в небольших масштабах.

Многие слышали про пример дома №32 на ул. Мишина в Москве, где ещё в 2012 году по инициативе жителей была проведена реконструкция с надстройкой 4-этажного дома до 9 этажей (включая мансардный этаж). Есть пример реконструкции типового панельного дома №4 на Химкинском бульваре в столице, который был надстроен тремя этажами плюс мансардный этаж. При этом площадь существующих квартир увеличилась в среднем на 18 кв.м. за счёт обстройки дома внешним периметром новых стен, которые становятся несущими для надстроенных этажей. Так что успешные примеры реализации таких проектов есть как в Москве и Подмосковье (в Лыткарино, к примеру), так и в других городах России.

Каждый вторник и четверг вечерам в офис компании «Городская реконструкция пятиэтажек» приходят жители. Компания существует более двух лет и занимается продвижением идеи реконструкции пятиэтажных домов, беря на себя роль и организатора процесса, и посредника между жителями, городом и застройщиком. Компания ведёт проект с самого начала (помощь жителям в проведении собраний) до финала – сдачи дома госкомиссии. «Мы находим архитекторов, которые составят проект для конкретного дома, в этом нам помогает архитектурная мастерская Алексея Кротова. Есть разные участники процесса – жители, застройщик, которого предоставляет город (это обязательное условие), Москомархитектура. Каждый участник процесса (ЖСК, жители, застройщик, инвесторы и т.д.), выполняющий свой объём работ, получает свои квартиры, которые потом продаёт. Застройщик за свои услуги может взять деньгами, а может построенными площадями, которые потом сможет продать. Наша компания также получает за свои услуги определённые площади, которые потом может реализовать на рынке», – поясняет схему работы генеральный директор «Городской реконструкции пятиэтажек» Валерий Чернышов. По его наблюдениям, к реконструкции отношение жителей пятиэтажек постепенно меняется, и запустила этот процесс начавшаяся реновация.

«Реновация изменила отношение жителей к такой возможности, как реконструкция. Раньше было очень тяжело работать, потому что жители вообще ничего не хотели, от наших предложений отбивались – отстаньте, не трогайте нас. Сейчас люди стали понимать возможности, которые открывает эта программа, хотя по-прежнему, и это видят уже собственники, некоторых соседей тяжело уговорить что-то изменить», – рассказывает Валерий Чернышов корреспонденту Activatica.org уже после того, как закончилась очередная встреча с жителями пятиэтажек. На столе лежат текущие проекты для нескольких домов, книги и учебники по реконструкции домов – ведь реконструкцией, в действительности, архитекторы начали заниматься довольно давно.

По словам Валерия Чернышова, в Москве насчитывается больше тысячи реконструированных, надстроенных домов: было надстроено много сталинских домов, на многих домах появлялись мансардные этажи. Сейчас актуальность этого подхода только повышается, и этим занимаются не только в Москве. К примеру, в Калининграде сделали два очень интересных проекта. Да и в Москве реконструкцией пятиэтажек, оказывается, занимаются давно: на 2-Владимирской улице более 20 лет назад было реконструировано шесть домов.

Как только в Москве заговорили о реновации, с февраля 2017 года в ГРП стало поступать много обращений, люди пытались понять, что происходит. «У нас тут собирались полные залы, мы и сейчас проводим для жителей встречи два раза в неделю. Люди начинают разбираться – что происходит, кто живёт вокруг них и что с их домом делать дальше – попадать в программу реновации или пройти процесс реконструкции», – говорит Валерий Чернышов.

Весь процесс занимает не менее двух лет, из которых первый год уходит на проведение собраний жителей и оформление документации, примерно 10 месяцев занимают сами работы и два месяца приёмка дома Госкомиссией. Для того, чтобы запустить процесс реконструкции, прежде всего в доме нужно организовать жилищно-строительный кооператив (ЖСК), потому что город выдает разрешительные документы только ЖСК, который и нужно создать на период строительства. Для его создания необходимо минимум 5 человек. В ЖСК вступают те, кто собирается покупать дополнительное жильё в этом доме, остальные жители остаются просто собственниками своих квартир. При этом ЖСК обязательно надо зарегистрировать в налоговой инспекции, налогом его деятельность не облагается. Если в доме уже есть ТСЖ, то оно может существовать параллельно, для управления домом.

Потом надо провести в общей сложности 5 общих собраний жителей:

первое – общее собрание о вступлении в программу;

второе – рассмотрение вопроса о земле, на всё время реконструкции земля на два года передаётся застройщику для проведение всех работ;

третье – обсуждение инфраструктуры дома: какие ставить лифты, какими будут проводка и все коммуникации, каким будет фасад дома и т.д. На этой стадии надо посчитать и все возможные затраты;

четвёртое собрание – выбор компании-застройщика, которого предоставляет только город.

На всех этих собраниях нужно набрать 2/3 голосов.

Пятое собрание – соблюдение техники безопасности при проведении работ. Кто-то захочет уехать на весь срок реконструкции, а кто-то остается жить в доме, при этом надо соблюдать технику безопасности. Из квартиры нельзя будет выйти в любой момент, когда захочется, а только в определённые часы. При этом, независимо от того, останутся люди жить в доме или захотят пожить на съёмной квартире, каждая семья получает компенсацию около 40 тысяч рублей в месяц. Мебель из квартир вывозить не надо.

Год назад, до начала реновации, в Москве было организовано всего 12 ЖСК для проведения реконструкции. За этот год организовано уже 40 новых ЖСК и примерно в 150 домах люди начали проводить собрания. Хотя за год и произошёл более чем троекратный рост, но для Москвы это всё равно пока мизерное количество. Основная причина – жители очень плохо договариваются между собой. Ну и о такой возможности, как реконструкция, далеко не все знают.

Валерий Чернышов два раза в неделю встречается с жителями пятиэтажных домов

«Основная трудность – это мы сами, потому что мы очень трудно договариваемся, плохо верим в свои силы и больше верим негативу, слухам, догадкам. У нас очень много страхов, возможно, люди излишне много смотрят телевизор. Мы тут даже плакат вешали – «Выключи телевизор, включи мозги». Страх нас парализует, и поэтому за нас кто-то решает. Если дом вышел из программы реновации, то не надо ждать, пока он через 20-25 лет перейдёт в аварийное состояние, надо решать, что делать с домом. И реконструкция даёт такую возможность. Но придётся потерпеть пыль, шум, грязь», – полагает Валерий Чернышов.

Поэтому, прежде всего, нужна команда инициативных жителей, которые запустят процесс и начнут работу среди соседей, возьмутся за организацию ЖСК и за проведение собраний. Потом приглашённые специалисты сделают экспертизу состояния дома.

Сам дом обстраивается снаружи новыми стенами, которые станут несущими для надстроенных этажей. За счёт этих внешних стен увеличивается площадь всех существующих в доме квартир, а изменение существующей планировки для каждой квартиры рассматривается отдельно. Потом разбирают крышу и над ней кладут мощное перекрытие. Затем дом надстраивают дополнительными площадями. В доме заменяются на новые все коммуникации, ставится лифт. Для жителей дома все работы проводятся бесплатно. Если кто-то из жителей захочет купить дополнительное жильё в одном из надстроенных этажей, то на начальном этапе стоимость нового жилья составляет 86 тыс руб/кв.м. Эта стоимость будет расти поэтапно, по графику, но не превысит для жителей дома 174 тыс руб/кв.м.

Потолки на всех этажах должны быть одинаковые, и если сейчас в доме высота потолков 3 м, то и в надстроенных этажах они должны быть такими же. После реконструкции срок службы дома продлевается на 100-150 лет.

Кстати, жители нескольких домов на ул. Шверника, про которые Activatica писала в марте, уже провели у себя собрания, и для них уже готовятся проекты реконструкции. В тех домах ещё при постройке существовали лифтовые шахты, хотя самих лифтов не было. После реконструкции с надстройкой в этих шахтах будут установлены лифты.